Sur l’arc lémanique, certaines opérations ont abouti à des offres surpassant jusqu’à 15% le montant pressenti lors des premières évaluations avec le propriétaire, six mois plus tôt. Il s’agit de dossiers suivis par CI Expertises & Transactions, une filiale du Groupe Comptoir Immobilier, et non d’une moyenne du marché. Mais l’écart illustre la compétition entre les acheteurs. «L’offre reste particulièrement faible dans un marché où la demande se densifie, singulièrement sur certaines classes d’actifs spécifiques», constate Nathan Haldemann, fondé de pouvoir au sein du service. «Les vendeurs sont en position de force.»
L’indice des immeubles de rendement publié par le Centre d’Information et de Formation Immobilières (CIFI) indique une progression des valeurs de 4,5% sur douze mois, dont 1,4% au troisième trimestre 2026. Sur ce marché des immeubles résidentiels, ou mixtes à dominante résidentielle, dont la valeur dépasse cinq millions de francs, caisses de pension, assurances, family offices, fonds immobiliers et investisseurs privés fortunés se disputent des actifs rares. «Les institutionnels ont levé énormément de capitaux depuis 2025 et les montants alloués sur 2026 n’ont pas faibli», relève Nathan Haldemann.
La stabilité des conditions de financement en Suisse soutient cet appétit. En septembre, la Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0%. Genève et Lausanne restent des pôles majeurs d’investissement, avec des rendements bruts généralement compris entre 2,5 et 3,5%. Mais les immeubles disponibles y sont peu nombreux face à la demande considérable. Depuis deux ans, la recherche s’étend davantage à Fribourg, au Valais et à Neuchâtel.
«À Genève ou à Lausanne, la demande en immobilier de rendement n’a pas fluctué de manière significative ces dernières années. L’intérêt s’étend davantage aujourd’hui à certains cantons romands et à des localisations secondaires, où les investisseurs étaient plus rares et plus spécifiques», observe Nathan Haldemann. La démographie contribue à ce changement. Wüest Partner place les cantons de Fribourg et de Vaud en tête des projections de croissance démographique d’ici à 2030. La demande de logements réduit le risque de vacance qui freinait auparavant certains investisseurs.
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Deux immeubles générant une rentabilité équivalente à un instant t peuvent avoir des perspectives très différentes. Il faut tenir compte des charges, de la fiscalité, des logements vacants, de l’état des baux, des travaux à financer et des exigences énergétiques. Le rendement net et les dépenses d’investissement futures, les CAPEX, peuvent modifier sensiblement l’équation.
La valeur d’un immeuble ne se résume pas non plus à ses loyers actuels. Rénovation énergétique, extension ou surélévation peuvent révéler un potentiel supplémentaire, sous réserve des autorisations et de la faisabilité technique. À l’inverse, un important programme de travaux peut réduire l’intérêt d’une acquisition. D’où la nécessité d’examiner plusieurs scénarios: conserver, rénover, valoriser ou vendre.
Le projet One Roof, nouveau siège mondial de Lombard Odier, illustre l’expertise du Groupe Comptoir Immobilier dans l’accompagnement d’opérations immobilières d’envergure. En tant que co-promoteur, commercialisateur et membre du consortium chargé du développement, le Groupe a joué un rôle déterminant dans la concrétisation de ce projet emblématique, notamment à travers l’intervention de CI Expertises & Transactions dans les phases de négociation et de vente à la banque Lombard Odier.
Telle est la double mission de CI Expertises & Transactions: analyser les dimensions économiques, techniques et juridiques d’un actif, puis accompagner, le cas échéant, son acquisition ou sa vente. Le service intervient auprès des propriétaires privés, des investisseurs institutionnels et des organismes publics. Il peut notamment mobiliser les compétences de CI Rénovations, bureau d’architectes interne au Groupe, pour les enjeux de rénovation et de transformation.
Le cadre juridique ajoute une couche de complexité. La réforme fédérale de la lutte contre le blanchiment d’argent, entrée en vigueur le 1er octobre 2026, prévoit de nouvelles obligations de diligence pour certaines activités de conseil liées à des opérations immobilières. Son application concrète dépend du rôle exercé dans la transaction. «Nous sommes très attentifs à ces nouvelles obligations», souligne Julian Pelloux, fondé de pouvoir au sein de CI Expertises & Transactions.
Pour un propriétaire, l’enjeu est donc moins de deviner le sommet du marché que de connaître précisément la valeur de son bien et les options qui s’offrent à lui. La conjoncture actuelle favorise les vendeurs, mais rien ne garantit qu’elle dure: une éventuelle remontée des taux pourrait, à terme, réduire l’appétit des investisseurs. Une expertise étayée permet de décider sans confondre prix proposé et valeur durable.
Valeurs des immeubles de rendement (indice global suisse): +4,5% sur douze mois; +1,4% au T3 2026 (CIFI).
Rendements bruts observés: 2,5 à 3,5% à Genève et Lausanne; généralement plus de 3,5% à Fribourg et en Valais (CI).
Sur certains dossiers suivis par CI à Genève et sur l’arc lémanique: offres surpassant jusqu’à 15% les valorisations attendues au lancement du processus de vente.
Cet article a été rédigé par Commercial Content en collaboration avec Comptoir Immobilier. Commercial Content est l'unité de marketing de contenu qui produit des contenus commerciaux pour le compte de Tamedia.
